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Lunedì 24/11/2025
a cura di AteneoWeb S.r.l.

Comprare casa: la Guida completa alle tasse - I benefici 'prima casa', requisiti e imposte agevolate

Dopo aver distinto tra IVA e Imposta di Registro e aver scoperto i vantaggi del "prezzo-valore", è il momento di affrontare l'agevolazione fiscale più conosciuta e desiderata: i benefici "prima casa".
Quando si acquista la propria abitazione principale, è prevista una drastica riduzione delle imposte. Ma per ottenerla, è necessario soddisfare una serie di requisiti molto precisi.

Le imposte agevolate "Prima Casa"

Vediamo innanzitutto a quanto ammonta il risparmio. Il beneficio "prima casa" riduce le tasse in entrambi gli scenari di acquisto:

1. Acquisto da privato (o impresa in esenzione IVA):

• Imposta di Registro: 2% (anziché 9%);
• Imposta Ipotecaria: 50 euro (fissa);
• Imposta Catastale: 50 euro (fissa).

Anche in questo caso, l'imposta di registro del 2% non può essere inferiore a 1.000 euro.

2. Acquisto da Impresa con IVA (es. costruttore):

• IVA: 4% (anziché 10%);
• Imposta di Registro: 200 euro (fissa);
• Imposta Ipotecaria: 200 euro (fissa);
• Imposta Catastale: 200 euro (fissa).

Il beneficio si applica anche all'acquisto delle pertinenze (come garage, cantina o tettoia), ma con un limite: una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale (un C/2, un C/6, un C/7).

Anche la "Prima Casa" ha il "Prezzo-Valore"

Una notizia importantissima: il sistema del "prezzo-valore", si applica anche agli acquisti di "prima casa" soggetti a Imposta di Registro (2%).

In questo caso, il calcolo è ancora più vantaggioso. La formula diventa:

Valore Catastale "Prima Casa" = Rendita Catastale × 1,05 × 110

Si usa il moltiplicatore 110, più basso del 120 previsto per le "seconde case".

Esempio (dalla guida dell’Agenzia Entrate):

• Prezzo reale pagato per la "prima casa": 200.000 euro
• Rendita Catastale (RC): 900 euro
• Senza "prezzo-valore": le tasse (2%) si pagano su 200.000 euro.
• Imposta = 4.000 euro.
• Con "prezzo-valore": la base imponibile diventa: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro.
• Imposta = 2% di 103.950 = 2.079 euro.
• Un risparmio di quasi 2.000 euro, che si aggiunge ai vantaggi di non subire accertamenti di valore e della riduzione sull'onorario notarile.

I requisiti per beneficiare delle agevolazioni

Per godere di queste tasse ridotte, l'acquirente deve possedere precisi requisiti e dichiararli nell'atto di acquisto.

1. Requisito oggettivo: la categoria catastale

Non tutte le case possono essere "prima casa". L'agevolazione è esclusa per gli immobili considerati di lusso, ovvero quelli che appartengono alle categorie catastali:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile)
• A/8 (abitazioni in ville)
• A/9 (castelli e palazzi di pregio)

Sono invece ammesse tutte le altre categorie abitative, come A/2 (civile), A/3 (economico), A/4 (popolare), A/7 (villini), ecc..

2. Requisito territoriale: la residenza

Per usufruire dei benefici, l'immobile deve trovarsi:

• Nel Comune in cui l'acquirente ha già la propria residenza.

Se si risiede in un altro Comune, si ha comunque diritto ai benefici, a patto di dichiarare nell'atto di acquisto l'impegno a trasferire la residenza entro 18 mesi dall'acquisto nel Comune dove si trova l'immobile.

Eccezioni: non serve trasferire la residenza se l'immobile si trova:

• nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività (lavorativa, di studio, di volontariato, ecc.);
• per il personale delle Forze Armate e di Polizia, il requisito della residenza non è richiesto;
• per gli italiani trasferiti all'estero per lavoro, nel Comune di nascita o dove risiedevano prima del trasferimento.

3. Requisiti soggettivi: non possedere altre case

Questo è il punto più delicato. Al momento dell'acquisto, l'acquirente deve dichiarare:

• A) di non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa nel territorio dello stesso Comune dove sta acquistando;
• B) di non essere titolare (neppure per quote) su tutto il territorio nazionale di diritti su un'altra casa acquistata, anche dal coniuge, usufruendo già dei benefici "prima casa".

In sintesi:

• la condizione A) vieta di possedere un'altra casa (anche "seconda casa") nello stesso Comune;
• la condizione B) vieta di possedere un'altra "prima casa" (acquistata con benefici) ovunque in Italia.

Nel prossimo articolo...

Cosa succede se si possiede già un'altra "prima casa" (requisito B) ma la si vuole vendere per comprarne una nuova? E cosa accade se si vende la "prima casa" prima dei 5 anni? Nella quarta puntata esploreremo le novità sulla vendita della casa già posseduta, il meccanismo del "credito d'imposta" e i casi di "decadenza" dalle agevolazioni.

Leggi anche i precedenti articoli della rubrica:
- Comprare casa: la Guida completa alle tasse - Prima dell'acquisto
- Comprare casa: la Guida completa alle tasse - IVA o Imposta di Registro? Il sistema del 'Prezzo-Valore'